Bij het kopen van een woning in Spanje is een van de eerste formele stappen het tekenen van een reserveringscontract, in Spanje bekend als een arras-contract. Dit beschermt zowel koper als verkoper.

Wat is een arras-contract?

Het is een privéooreenkomst tussen koper en verkoper die:

• De woning reserveert voor een afgesproken prijs.

• Een termijn vastlegt (meestal 1–3 maanden) voor ondertekening bij de notaris.

• Een aanbetaling omvat, doorgaans 10% van de koopprijs.

Soorten arras

Het meest gebruikt is het type arras penitenciales, geregeld in artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek. Dit laat beide partijen toe zich terug te trekken, maar met gevolgen:

• Als de koper zich terugtrekt: verliest hij de aanbetaling.

• Als de verkoper zich terugtrekt: moet hij de koper het dubbele terugbetalen.

Andere vormen bestaan (confirmatorias, penales), maar worden zelden gebruikt in de praktijk.

Wat gebeurt er na ondertekening?

• De koper betaalt de aanbetaling via bankoverschrijving.

• De woning wordt van de markt gehaald.

• De advocaat doet de controles: eigendom, schulden, vergunningen, certificaten.

• Het transport vindt plaats bij de notaris binnen de afgesproken termijn.

Voorbeeld

Jan koopt een villa in Catral voor €200.000.

• Hij betaalt €20.000 aanbetaling (10%) bij ondertekening.

• Trekt hij zich terug, verliest hij €20.000.

• Trekt de verkoper zich terug, moet hij €40.000 terugbetalen.

• Beide partijen zijn gebonden, tenzij zij de sancties accepteren.

Bij Holiday Homes Catral zorgen wij voor duidelijke, eerlijke en tweetalige arras-contracten. Wij garanderen transparantie, veilige afhandeling van de aanbetaling en duidelijke uitleg voor beide partijen.

⚖️ Disclaimer: Dit artikel gaat over de arras penitenciales, het meest gebruikte type in de provincie Alicante. Voorwaarden kunnen per geval verschillen. Vraag altijd professioneel advies.

Wie in Spanje langer dan 11 maanden huurt, valt onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Het is belangrijk dat zowel huurders als verhuurders de regels kennen.

Duur van contracten

• 5 jaar als verhuurder een particulier is, 7 jaar bij bedrijven.

• Zelfs bij een 1-jarig contract heeft huurder recht op verlenging tot de wettelijke termijn.

• Daarna automatische verlenging tot 3 jaar, tenzij 30 dagen opzegtermijn.

Huurverhogingen

• Maximaal 1 keer per jaar, schriftelijk overeengekomen.

• Gebonden aan IPC of ander index.

• In 2025 blijft verhoging beperkt tot 3%.

Borg en garanties

• Wettelijke borg: 1 maand huur.

• Extra garanties (1–2 maanden) mogelijk, schriftelijk vastgelegd.

• In Valencia-regio verplicht borgstorting bij overheid.

• Teruggave binnen 1 maand na vertrek, minus kosten/damages. Vertraging = rente.

Makelaarskosten

Mogen makelaars geen kosten meer rekenen aan huurders. De verhuurder betaalt.

Verantwoordelijkheden

• Huurders: nutsvoorzieningen betalen, woning onderhouden, kleine reparaties doen.

• Verhuurders: bewoonbaarheid garanderen, grote reparaties uitvoeren.

• Aanbevolen: inventaris met foto’s.

Bescherming voor verhuurders

• Extra garanties opnemen in contract.

• Verzekering tegen wanbetaling/schade.

• Correct juridisch contract.

• Screening van solvabiliteit via makelaar.

Als huurder schulden of schade achterlaat

• Uitzetting bij wanbetaling mogelijk, duurt maanden.

• Gevolgen voor huurder:

  • Borg en garanties ingehouden

  • Juridische vorderingen

  • Registratie in debiteurenregister

  • Loon- of bankbeslag bij verblijf in Spanje

Voorbeeld

Maria huurt een appartement voor €800/maand.

• Borg €800 + garantie €800.

• Vertrekt na 6 maanden, laat rekeningen + huur onbetaald.

• Verhuurder houdt €1.600 in en eist €300 extra.

• Bij verblijf in Spanje: opname in schuldenregister of beslag mogelijk.

Holiday Homes Catral stelt LAU-conforme contracten op, screent huurders en begeleidt beide partijen om risico’s te beperken.

⚖️ Disclaimer: Geldt voor langetermijnhuur in provincie Alicante onder de LAU. Wetten kunnen wijzigen. Persoonlijk advies wordt aanbevolen.

Bij kopen in Alicante kiest u vaak tussen nieuwbouw en bestaande bouw.

Nieuwbouw

Pluspunten

• Moderne indeling en energiezuinig

• Mogelijkheid om afwerkingen te kiezen

• Wettelijke garanties op nieuwbouw

• Weinig onderhoud in het begin

Minpunten

• Levertijd bij off-plan, vaak 12 tot 24 maanden

• Belastingen: IVA 10% + AJD 1,5% in de Valenciaanse regio

• Vaak op nieuwe urbanisaties buiten het centrum

• Minder karakter

Bestaande bouw

Pluspunten

• In gevestigde buurten met voorzieningen

• Snel beschikbaar na overdracht

• Belastingen: ITP 10% als algemene regel in de Valenciaanse regio

  • Verlaagd ITP 6% tot 8% alleen voor residenten die hun hoofdverblijf kopen en aan de voorwaarden voldoen.

• Meer keuze en eigenheid

Minpunten

• Mogelijke renovatie

• Vaak lagere energieprestatie

• Controle op schulden, VvE-achterstanden en juridische status is essentieel

Voorbeelden bij €250.000

• Bestaande bouw, standaard koper
  ITP 10% = €25.000

• Bestaande bouw, residente koper met recht op verlaging
  ITP 6% tot 8% = €15.000 tot €20.000

• Nieuwbouw
  IVA 10% = €25.000
  AJD 1,5% = €3.750
  Totaal = €28.750

Conclusie: nieuwbouw komt uit op €28.750 aan belastingen, hoger dan bestaande bouw €25.000, en duidelijk hoger dan verlaagd ITP €15.000 tot €20.000.

Bij Holiday Homes Catral controleren wij bestaande woningen op schulden en juridische punten en werken wij voor nieuwbouw alleen met betrouwbare ontwikkelaars. Wij leggen alle kosten vooraf uit en begeleiden u tot de sleuteloverdracht.

Disclaimer: Van toepassing op de provincie Alicante / Valenciaanse Gemeenschap. Verlagingen gelden uitsluitend voor in aanmerking komende residenten die hun hoofdverblijf kopen. Vraag altijd persoonlijk advies.

 In Spanje kunnen Spaanse burgers, buitenlandse residenten en niet-residenten een hypotheek krijgen. De voorwaarden zijn verschillend per situatie.

Financiering (LTV)

• Spanjaarden: meestal tot 80%, soms 90–100% (jonge kopers, gezinnen, eerste woning).

• Residenten: doorgaans tot 80%, soms 90%.

• Niet-residenten: meestal 60–70%.

Looptijden

• Spanjaarden & residenten: 20–25 jaar, mogelijk tot 30–35 jaar bij jongeren.

• Niet-residenten: max. 20–25 jaar.

• Leeftijdsgrens: 70–75 jaar.

Rente & voordelen

• Huidige gemiddelde (2024–2025): 3–4%.

• Spanjaarden & residenten: vanaf 2,5–3% vast.

• Niet-residenten: 3,5–5%.

• Meestal variabel: Euribor + 1,0–1,5%.

• Banken geven kortingen bij extra producten: woon-/levensverzekering, alarm, rekening met salarisstorting, kredietkaart. Besparing: tot 1%.

Voorbeelden

Voorbeeld 1 – Niet-residente koper
Sarah (VK) koopt een villa van 200.000 €.

• Hypotheek: 65% (130.000 €).

• Eigen inbreng: 70.000 € + 12–15% kosten.

• Looptijd: 20 jaar, Euribor + 1,2%.

• Maandlast: 600–650 €.

Voorbeeld 2 – Spaanse koper < 35 jaar
David (30) koopt zijn eerste woning voor 150.000 €.

• Hypotheek: 90% (135.000 €).

• Looptijd: 30 jaar, vast 2,8% (met korting via salaris en verzekering).

• Maandlast: 555 €.

Waarom met ons samenwerken

Bij Holiday Homes Catral werken wij met banken en onafhankelijke makelaars om de beste deals te vinden. Wij regelen alles: documenten, onderhandelingen, veilige geldtransfers en sleuteloverdracht.

⚖️ Disclaimer: Deze informatie geldt voor de provincie Alicante / Valenciaanse Gemeenschap. Voorwaarden verschillen per bank, nationaliteit, verblijfsstatus en profiel. Persoonlijk advies wordt altijd aanbevolen.

Duizenden buitenlanders kopen elk jaar een woning in Spanje, vaak als niet-resident. Dit is goed mogelijk, maar er zijn specifieke regels en belastingen.

NIE-nummer

Een NIE is verplicht voor aankoop, belasting en nutsvoorzieningen.

Bankrekening

Een Spaanse bankrekening is meestal vereist.

3%-inhouding bij verkoop

Niet-residente verkopers krijgen te maken met een 3% inhouding die door de koper aan de belastingdienst wordt betaald.

Belastingen bij aankoop

Niet-residenten betalen hetzelfde als residenten:

• ITP: 10 % bij bestaande woningen.

• IVA + AJD: 10 % + 1,5 % bij nieuwbouw.

Doorlopende belastingen

• IBI: jaarlijkse gemeentebelasting.

• IRNR: ook zonder verhuur.

• Huurinkomstenbelasting: 19 % EU/EER, 24 % buiten EU.

Hypotheken

Maximaal 60–70 % financiering, strengere voorwaarden.

Valutawissel

Een gespecialiseerde dienstverlener kan duizenden euro’s besparen.

Voorbeeld in Catral

John uit het VK koopt een woning in Catral voor 150.000 €. Zijn kosten:

• NIE: ca. 20–30 €.

• ITP: 15.000 €.

• Notaris + Kadaster: ca. 1.200–1.500 €.

• Advocaat: ca. 1.500 €.

• Valutawissel: bespaart bijna 3.000 €.

• Doorlopende belastingen: jaarlijks IBI ca. 300–400 €, plus IRNR.

Totaal: 12–15 % extra = 18.000–22.500 € bovenop de koopprijs.

⚖️ Disclaimer: Informatie geldt voor niet-residenten in de provincie Alicante / Valenciaanse Gemeenschap.

Bij de verkoop van een woning in Spanje komt vaak de vraag naar de “Plusvalía”-belasting. Officieel heet deze Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en het is een gemeentelijke belasting die wordt geheven bij verkoop, erfenis of schenking van stedelijke grond.

Hoe wordt de Plusvalía berekend?

De Plusvalía is een lokale belasting en wordt berekend op basis van:

• De kadastrale grondwaarde (zonder de woning).

• Het aantal jaren dat de verkoper eigenaar was.

• Het door de gemeente vastgestelde percentage.

Het gaat niet om de werkelijke winst bij verkoop. Zelfs bij verlies kan de belasting verschuldigd zijn, al kan dit in sommige gevallen worden aangevochten.

Een voorbeeld in Catral

Een verkoper in Catral kocht zijn woning 15 jaar geleden. De kadastrale waarde van de grond (zonder bebouwing) bedraagt €30.000. De gemeente past een coëfficiënt en een lokaal tarief toe.

• Eigendomsduur: 15 jaar

• Kadastrale grondwaarde: €30.000

• Coëfficiënt: 0,15

• Lokaal tarief: 30%

Berekening: €30.000 × 0,15 × 30% = €1.350 Plusvalía

Zelfs zonder winst moet de verkoper dus ongeveer €1.350 aan de gemeente betalen.

Wie betaalt de Plusvalía?

• Bij verkoop betaalt meestal de verkoper.

• Bij erfenis of schenking betaalt de erfgenaam of ontvanger.

• Bij een niet-residente verkoper kan men soms afspreken, maar wettelijk blijft hij verantwoordelijk.

Wanneer moet er betaald worden?

Binnen 30 dagen na de notariële akte bij de gemeente (bij erfenis 6 maanden, verlengbaar tot 12).

Waarom vooraf controleren?

Omdat de berekening per gemeente verschilt, is het altijd verstandig om vooraf een schatting bij de gemeente aan te vragen.

Bij Holiday Homes Catral leggen wij de Plusvalía duidelijk uit, vragen berekeningen op bij de gemeente en zorgen dat verkopers precies weten waar ze aan toe zijn.

⚖️ Disclaimer: Deze informatie geldt voor de provincie Alicante / Valenciaanse Gemeenschap. De Plusvalía is een gemeentelijke belasting en de exacte bedragen verschillen per gemeente.

Het kopen van een woning in Spanje, vooral in de provincie Alicante, vereist zorgvuldige voorbereiding. Naast de koopprijs zijn er bijkomende belastingen en kosten die vaak worden vergeten.

Belastingen

• Overdrachtsbelasting (ITP): Standaardtarief in de Valenciaanse regio is 10% van de koopprijs.
  Lagere tarieven tussen 6% en 8% zijn mogelijk voor Spaanse residenten die hun hoofdverblijf kopen en voldoen aan voorwaarden:

  • Jonger dan 35 jaar.

  • Officieel erkende grote gezinnen.

  • Gezinnen met kinderen ten laste.

  • Kopers met ≥65% arbeidsongeschiktheid.
    Niet-residenten betalen doorgaans 10%.

• BTW (IVA): Nieuwbouw 10%.

• AJD (Zegelrecht): Nieuwbouw 1,5% extra.

Notaris en Kadaster

Notariskosten: 600 – 1.000 €.
Kadaster: 400 – 800 €.

Advocaat

Onafhankelijke advocaat: ca. 1%, minimum 1.200 – 1.500 €.

Bank en hypotheek

• Openingskosten: tot 1%.

• Taxatie: 300 – 600 €.

Overig

• Gestoría: 300 – 500 €.

• Valutawissel: besparing via specialist.

• Woonverzekering: verplicht bij hypotheek, aangeraden zonder.

Totaal

Reken in Alicante op 12–15% extra. Bij een woning van 150.000 € is dat 18.000 – 22.500 €.

Bij Holiday Homes Catral zorgen we voor volledige transparantie. We controleren schulden, leggen kosten vooraf uit en begeleiden van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht.

⚖️ Disclaimer: Informatie geldt voor aankopen in de provincie Alicante / Valenciaanse Gemeenschap. Lagere ITP-tarieven (6–8 %) zijn enkel voor Spaanse residenten met specifieke voorwaarden. Niet-residenten betalen doorgaans 10%.

Een woning huren in de provincie Alicante kan een spannende stap zijn, of u nu verhuist voor een nieuw leven, een vakantieplek zoekt of eerst de regio wilt ervaren voordat u koopt. De Costa Blanca trekt huurders uit de hele wereld aan. Het proces is eenvoudig, maar het is belangrijk om de regels, verplichtingen en kosten te begrijpen voordat u tekent.

Juridisch kader

In Spanje vallen de meeste huurovereenkomsten onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Deze wet regelt de rechten van zowel verhuurder als huurder. Belangrijke punten:

• Langdurige huur geldt meestal vanaf 12 maanden. De huurder heeft het recht om de overeenkomst te verlengen tot 5 jaar als de verhuurder een particulier is, of tot 7 jaar als het een bedrijf betreft.

• Korte termijn huur van minder dan 11 maanden is bedoeld voor tijdelijke verblijven en biedt niet dezelfde bescherming.

• Het contract moet altijd schriftelijk zijn en door beide partijen worden ondertekend. Mondelinge afspraken zijn riskant.

Borg en garanties

Volgens de wet moet de verhuurder minimaal één maand borg vragen. Vaak wordt een extra garantie van één of twee maanden gevraagd, vooral bij gemeubileerde woningen of woningen met hoge waarde. Deze bedragen worden terugbetaald als de woning in goede staat wordt achtergelaten.

Wie betaalt wat?

Het is belangrijk om dit vooraf duidelijk te hebben:

• De huurder betaalt meestal: maandelijkse huur, nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas, internet) en soms afvalbelasting.

• De verhuurder betaalt meestal: gemeenschapskosten, onroerendgoedbelasting (IBI) en opstalverzekering.

Nutsvoorzieningen

De huurder moet de contracten voor water en elektriciteit vaak op zijn naam zetten. Daarvoor zijn een identiteitsbewijs, huurcontract en meestal een Spaanse bankrekening nodig.

Inschrijving in het padrón

Wie permanent in Spanje woont, moet zich inschrijven bij de gemeente op het bevolkingsregister (padrón municipal). Dit is noodzakelijk voor gezondheidszorg, scholen en andere administratieve zaken.

Belasting voor verhuurders

Verhuurders moeten hun huurinkomsten aangeven bij de Spaanse belastingdienst, ook als zij geen inwoner zijn.

Verzekering

De verhuurder moet een verzekering hebben die het gebouw en aansprakelijkheid dekt. De huurder kan daarnaast een inboedelverzekering afsluiten.

Conclusie

Een woning huren in de provincie Alicante is een uitstekende manier om de levensstijl van de Costa Blanca te ervaren. Als u de regels en praktische stappen kent, voorkomt u problemen. Holiday Homes Catral zorgt voor transparante huurovereenkomsten die zowel huurders als verhuurders beschermen.