Beim Immobilienkauf in Spanien ist einer der ersten Schritte der Abschluss eines Reservierungsvertrags, bekannt als Arras-Vertrag. Er schützt Käufer und Verkäufer, während der Kaufprozess läuft.

Was ist ein Arras-Vertrag?

Es handelt sich um eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die:

• Die Immobilie zu einem vereinbarten Preis reserviert.

• Eine Frist festlegt (meist 1–3 Monate) bis zum Notartermin.

• Eine Anzahlung enthält, in der Regel 10 % des Kaufpreises.

Arten von Arras

Die in Spanien am häufigsten verwendete Form ist der Vertrag der arras penitenciales, geregelt in Artikel 1454 des Zivilgesetzbuches. Er erlaubt beiden Parteien den Rücktritt, jedoch mit Folgen:

• Wenn der Käufer zurücktritt: verliert er die Anzahlung.

• Wenn der Verkäufer zurücktritt: muss er die doppelte Anzahlung an den Käufer zurückzahlen.

Andere Formen (arras confirmatorias, arras penales) existieren, sind aber im Immobilienbereich weniger üblich.

Ablauf nach der Unterzeichnung

• Käufer zahlt die Anzahlung per Banküberweisung.

• Die Immobilie wird vom Markt genommen.

• Anwälte beginnen mit der Due Diligence (Eigentum, Belastungen, Lizenzen, Bescheinigungen).

• Notartermin wird innerhalb der vereinbarten Frist angesetzt.

Beispiel

Johann kauft eine Villa in Catral für 200.000 €.

• Er zahlt 20.000 € Anzahlung (10 %) bei Unterzeichnung.

• Tritt er zurück, verliert er 20.000 €.

• Tritt der Verkäufer zurück, muss er 40.000 € erstatten.

• Beide Parteien sind gebunden, außer sie akzeptieren die Strafen.

Holiday Homes Catral erstellt klare, faire und zweisprachige Arras-Verträge. Wir sorgen für Transparenz, sichere Abwicklung der Anzahlung und volle Aufklärung beider Parteien.

⚖️ Hinweis: Dieser Artikel bezieht sich auf die arras penitenciales, die in der Provinz Alicante am häufigsten verwendet werden. Bedingungen können je nach Fall variieren. Fachliche Beratung wird empfohlen.

Wer in Spanien länger als 11 Monate mietet, fällt unter die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – das spanische Mietgesetz. Es ist wichtig, Rechte und Pflichten zu kennen.

Vertragsdauer

• Standard: 5 Jahre (Privatvermieter), 7 Jahre (Unternehmen).

• Selbst bei 1-Jahres-Vertrag hat der Mieter das Recht auf Verlängerung bis zur Gesamtlaufzeit.

• Danach automatische Verlängerung um bis zu 3 Jahre, außer Kündigung mit 30 Tagen Frist.

Mieterhöhungen

• Nur einmal pro Jahr erlaubt, schriftlich festgelegt.

• An IPC (Verbraucherpreisindex) oder vereinbarten Index gebunden.

• 2025 bleibt der Anstieg auf max. 3% begrenzt.

Kaution & Garantien

• Pflicht: 1 Monatsmiete als Kaution.

• Vermieter dürfen zusätzliche Garantien verlangen (1–2 Monate), schriftlich vereinbart.

• In der Valencianischen Gemeinschaft müssen Kautionen bei der Behörde hinterlegt werden.

• Rückzahlung binnen 1 Monat nach Auszug, abzüglich Schäden/Schulden. Verspätung = Zinsen.

Maklergebühren

Seit Makler keine Gebühren vom Mieter verlangen. Der Vermieter trägt die Kosten.

Pflichten

• Mieter: Nebenkosten zahlen, Wohnung pflegen, kleinere Reparaturen übernehmen.

• Vermieter: Wohnbarkeit sicherstellen, größere Reparaturen übernehmen.

• Empfehlung: Übergabeprotokoll mit Fotos.

Schutzmaßnahmen für Vermieter

• Zusätzliche Garantien im Vertrag festlegen.

• Mietausfall- oder Schadensversicherung abschließen.

• Rechtssicheren Vertrag aufsetzen.

• Bonitätsprüfung durch eine professionelle Agentur.

Wenn Mieter Schulden hinterlassen oder fliehen

• Räumungsverfahren bei Nichtzahlung möglich, dauert jedoch Monate.

• Folgen für den Mieter:

  • Einbehalt von Kaution & Garantien

  • Gerichtliche Klagen

  • Eintragung in Schuldnerregister

  • Lohn- oder Kontopfändungen in Spanien

Beispiel

María mietet eine Wohnung für 800 €/Monat.

• 800 € Kaution + 800 € Garantie.

• Zieht nach 6 Monaten aus, lässt Rechnungen und Miete offen.

• Vermieter behält 1.600 € und fordert 300 € ein.

• Bei Aufenthalt in Spanien: mögliche Eintragung ins Schuldnerregister oder Pfändung.

Holiday Homes Catral erstellt LAU-konforme Verträge, prüft die Bonität und erklärt die Pflichten, damit beide Seiten geschützt sind.

⚖️ Hinweis: Gilt für Wohnraummietverhältnisse in der Provinz Alicante nach LAU. Gesetzesänderungen sind möglich. Individuelle Rechtsberatung wird empfohlen.

In Alicante steht oft die Wahl zwischen Neubau und Bestand.

Neubau

Vorteile

• Moderne Grundrisse, bessere Energieeffizienz

• Teilweise individuelle Ausstattung wählbar

• Gesetzliche Gewährleistungen bei Neubauten

• Geringer Anfangsaufwand für Reparaturen

Nachteile

• Wartezeit bei Off-Plan Käufen, oft 12 bis 24 Monate

• Steuern: IVA 10% + AJD 1,5% in der Valencianischen Gemeinschaft

• Häufig in neuen Urbanisationen außerhalb der Zentren

• Weniger Charakter

Bestand

Vorteile

• Gewachsene Lagen mit Infrastruktur

• Schneller Einzug nach Beurkundung

• Steuern: ITP 10% als allgemeiner Satz in der Valencianischen Gemeinschaft

  • Ermäßigtes ITP 6% bis 8% nur für Residenten beim Hauptwohnsitz und bei Erfüllung der gesetzlichen Kriterien.

• Größere Auswahl und Individualität

Nachteile

• Eventuelle Renovierungen

• Häufig schlechtere Energiekennwerte

• Sorgfältige Prüfung auf Schulden und rechtliche Punkte nötig

Steuerbeispiele bei 250.000 €

• Bestand, Standardkäufer
  ITP 10% = 25.000 €

• Bestand, Resident mit Ermäßigung
  ITP 6% bis 8% = 15.000 € bis 20.000 €

• Neubau
  IVA 10% = 25.000 €
  AJD 1,5% = 3.750 €
  Summe = 28.750 €

Fazit: Neubau ist steuerlich 28.750 €, mehr als Bestand mit 10% 25.000 €, und deutlich mehr als ein reduziertes ITP 15.000 bis 20.000 €.

Holiday Homes Catral prüft Bestandsobjekte auf Schulden und Rechtssicherheit und arbeitet bei Neubauten nur mit vertrauenswürdigen Bauträgern. Wir erklären alle Kosten im Voraus und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.

Hinweis: Gültig für Provinz Alicante / Valencianische Gemeinschaft. Ermäßigungen gelten nur für berechtigte Residenten beim Hauptwohnsitz. Individuelle Rechts- und Steuerberatung wird empfohlen.

In Spanien können spanische Staatsbürger, ausländische Residenten und auch Nicht-Residenten eine Hypothek aufnehmen. Die Bedingungen sind jedoch je nach Status unterschiedlich.

Beleihung (LTV)

• Spanische Staatsbürger: bis zu 80%, teils 90–100% (Erstkäufer, unter 35, Familien).

• Ausländische Residenten: bis zu 80%, mit starkem Profil bis 90%.

• Nicht-Residenten: gewöhnlich 60–70%.

Laufzeiten

• Spanier & Residenten: meist 20–25 Jahre, möglich bis 30–35 Jahre bei jungen Käufern.

• Nicht-Residenten: in der Regel max. 20–25 Jahre.

• Endalter: 70–75 Jahre.

Zinssätze & Vorteile

• Aktuell (2024–2025): 3–4% im Durchschnitt.

• Spanier & Residenten: feste Zinsen ab 2,5–3% möglich.

• Nicht-Residenten: meist 3,5–5%.

• Meist variable Zinsen: Euribor + 1,0–1,5%.

• Banken bieten Rabatte bei Zusatzprodukten (Haus-/Lebensversicherung, Alarm, Konto mit Gehaltseinzug, Kreditkarte). Ersparnis: bis zu 1%.

Beispiele

Beispiel 1 – Ausländische Nicht-Residentin
Sarah aus UK kauft eine Villa für 200.000 €.

• Finanzierung: 65% (130.000 €).

• Eigenkapital: 70.000 € + 12–15% Nebenkosten.

• Laufzeit: 20 Jahre, Euribor + 1,2%.

• Rate: 600–650 €.

Beispiel 2 – Spanischer Staatsbürger < 35 Jahre
David (30) kauft seine erste Wohnung für 150.000 €.

• Finanzierung: 90% (135.000 €).

• Laufzeit: 30 Jahre, fest 2,8% mit Gehalts- & Versicherungsrabatten.

• Rate: 555 €.

Warum mit uns?

Bei Holiday Homes Catral arbeiten wir mit Banken und unabhängigen Hypothekenmaklern zusammen, um die besten Konditionen zu erreichen. Wir begleiten Sie von der Dokumentation bis zur sicheren Überweisung und Schlüsselübergabe.

⚖️ Haftungsausschluss: Diese Informationen gelten für die Provinz Alicante / Valencianische Gemeinschaft. Konditionen variieren je nach Bank, Nationalität, Aufenthaltsstatus und Finanzprofil. Individuelle Beratung wird empfohlen.

Spanien zieht jedes Jahr Tausende internationale Käufer an, viele davon sind Nicht-Residenten. Ein Immobilienkauf ist möglich, aber bestimmte Regeln, Dokumente und Steuern müssen beachtet werden.

NIE-Nummer

Die wichtigste Voraussetzung ist die NIE (Número de Identificación de Extranjero). Ohne sie ist kein Immobilienkauf möglich.

Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto wird normalerweise benötigt, um Steuern zu zahlen und Verträge für Versorgungsleistungen einzurichten.

3%-Einbehalt beim Verkauf

Nicht-residente Verkäufer müssen beachten: Der Käufer behält 3 % des Verkaufspreises ein und zahlt diesen an das spanische Finanzamt (Hacienda). Dies dient zur Sicherung der Kapitalertragssteuer.

Steuern beim Kauf

Nicht-Residenten zahlen die gleichen Steuern wie Residenten:

• ITP: 10 % bei Bestandsimmobilien.

• IVA + AJD: 10 % IVA + 1,5 % AJD bei Neubauten.

Laufende Steuern

• IBI (Grundsteuer) jährlich.

• IRNR (Nicht-Residenten-Einkommensteuer) auch ohne Vermietung.

• Steuer auf Mieteinnahmen (19 % EU/EWR, 24 % Nicht-EU).

Hypotheken für Nicht-Residenten

Maximal 60–70 % Finanzierung, kürzere Laufzeiten, mehr Unterlagen.

Währungsumtausch

Ein spezialisierter Anbieter spart oft mehrere Tausend Euro gegenüber Banküberweisungen.

Ein Beispiel in Catral

John, ein britischer Käufer, erwirbt eine Immobilie in Catral für 150.000 €. Seine Kosten:

• NIE: ca. 20–30 €.

• ITP: 10 % = 15.000 €.

• Notar + Grundbuch: ca. 1.200–1.500 €.

• Anwalt: ca. 1.500 €.

• Währungsumtausch: Ersparnis von fast 3.000 € gegenüber seiner Bank.

• Laufende Steuern: jährliches IBI ca. 300–400 €, plus IRNR.

Gesamtkosten: rund 12–15 % zusätzlich = 18.000–22.500 € über dem Kaufpreis.

⚖️ Hinweis: Angaben gelten für Nicht-Residenten in der Provinz Alicante / Valencianische Gemeinschaft.

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien wird häufig nach der „Plusvalía“-Steuer gefragt. Offiziell heißt sie Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) und ist eine Gemeindesteuer, die beim Verkauf, bei Erbschaften oder Schenkungen von städtischem Grund erhoben wird.

Wie wird die Plusvalía berechnet?

Die Plusvalía ist eine kommunale Steuer und richtet sich nach:

• Dem Katasterwert des Grundstücks (ohne Gebäude).

• Der Anzahl der Jahre, die der Verkäufer Eigentümer war.

• Dem vom Rathaus festgelegten Steuersatz.

Sie berücksichtigt nicht den tatsächlichen Gewinn beim Verkauf. Selbst wenn ein Verlust entsteht, kann die Steuer fällig sein, auch wenn neuere Urteile Einspruch ermöglichen.

Ein Beispiel in Catral

Ein Verkäufer in Catral hat seine Immobilie vor 15 Jahren gekauft. Der Katasterwert des Grundstücks (ohne Haus) beträgt 30.000 €. Das Rathaus wendet einen Koeffizienten je nach Besitzdauer und einen lokalen Steuersatz an.

• Besitzdauer: 15 Jahre

• Katasterwert: 30.000 €

• Beispielkoeffizient: 0,15

• Lokaler Steuersatz: 30%

Berechnung: 30.000 € × 0,15 × 30% = 1.350 € Plusvalía

Auch wenn der Verkäufer keinen Gewinn erzielt hat, muss er also rund 1.350 € an das Rathaus zahlen.

Wer zahlt die Plusvalía?

• Beim Verkauf zahlt normalerweise der Verkäufer.

• Bei Erbschaften oder Schenkungen zahlt der Erbe oder Begünstigte.

• Ist der Verkäufer nicht ansässig, kann eine andere Vereinbarung getroffen werden, rechtlich bleibt aber er verpflichtet.

Wann wird gezahlt?

Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung beim Rathaus zu zahlen (bei Erbschaften 6 Monate, verlängerbar auf 12).

Warum vorher prüfen?

Da jede Gemeinde unterschiedliche Sätze hat, sollte immer vor der Unterzeichnung eine Berechnung beim Rathaus eingeholt werden.

Bei Holiday Homes Catral erklären wir die Plusvalía verständlich, holen Berechnungen ein und begleiten Verkäufer, damit alles korrekt abgewickelt wird.

⚖️ Hinweis: Diese Informationen beziehen sich auf die Provinz Alicante / Valencianische Gemeinschaft. Die Plusvalía ist eine Gemeindesteuer, deren Höhe von jedem Rathaus festgelegt wird.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien, insbesondere in der Provinz Alicante, erfordert sorgfältige Planung. Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Steuern und Gebühren an, die viele Käufer anfangs nicht berücksichtigen.

Steuern

• Grunderwerbsteuer (ITP): Standard in der Valencianischen Gemeinschaft ist 10 % des Kaufpreises.
  Es können jedoch ermäßigte Sätze zwischen 6 % und 8 % gelten, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Unter 35 Jahre alt.

  • Offiziell anerkannte Großfamilien.

  • Familien mit Kindern.

  • Käufer mit einer Behinderung ab 65 %.
    Diese Vergünstigungen gelten nur für in Spanien ansässige Käufer. Nicht-Residenten zahlen in der Regel 10 %.

• Mehrwertsteuer (IVA): Bei Neubauten 10 %.

• Stempelsteuer (AJD): Bei Neubauten zusätzlich 1,5 %.

Notar und Grundbuch

Notargebühren: 600 € – 1.000 €.
Grundbucheintrag: 400 € – 800 €.

Anwaltskosten

Unabhängige Anwälte: ca. 1 %, mindestens 1.200 € – 1.500 €.

Bankkosten

• Bearbeitungsgebühr: bis 1 %.

• Bewertung: 300 € – 600 €.

Sonstige Kosten

• Gestoría: 300 € – 500 €.

• Währungsumtausch: spezialisierte Anbieter sparen deutlich.

• Hausversicherung: Pflicht bei Hypothek, empfohlen ohne.

Gesamtkosten

In Alicante sollte man 12–15 % zusätzlich einplanen. Bei 150.000 € sind das 18.000 € – 22.500 €.

Bei Holiday Homes Catral sorgen wir für Transparenz. Wir prüfen mögliche Schulden, klären alle Kosten im Voraus und begleiten Sie vom ersten Besuch bis zur Schlüsselübergabe.

⚖️ Hinweis: Angaben gelten für Käufe in der Provinz Alicante / Valencianische Gemeinschaft. Ermäßigte ITP-Sätze (6–8 %) gelten nur für Residenten, die gesetzliche Voraussetzungen erfüllen. Nicht-Residenten zahlen i. d. R. 10 %.

Eine Immobilie in der Provinz Alicante zu mieten kann ein spannender Schritt sein, egal ob Sie dauerhaft umziehen, ein Ferienzuhause suchen oder die Region erst kennenlernen möchten, bevor Sie kaufen. Die Costa Blanca zieht Mieter aus der ganzen Welt an. Der Prozess ist unkompliziert, aber es ist wichtig, die Regeln, Pflichten und Kosten zu verstehen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Rechtlicher Rahmen

In Spanien fallen die meisten Wohnraummietverträge unter das Gesetz über städtische Mietverträge (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Dieses Gesetz legt die Rechte von Vermietern und Mietern fest. Wichtige Punkte:

• Langzeitmieten gelten in der Regel ab 12 Monaten. Der Mieter hat das Recht, den Vertrag bis zu 5 Jahre zu verlängern, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, oder bis zu 7 Jahre, wenn es sich um eine Gesellschaft handelt.

• Kurzzeitmieten unter 11 Monaten sind für vorübergehende Aufenthalte gedacht und bieten nicht denselben Schutz.

• Der Vertrag sollte immer schriftlich abgefasst und von beiden Parteien unterschrieben sein. Mündliche Vereinbarungen sind riskant.

Kaution und Garantien

Gesetzlich vorgeschrieben ist mindestens eine Monatsmiete als Kaution. Oft verlangen Vermieter zusätzliche Garantien von ein bis zwei Monaten, besonders bei möblierten oder hochwertigen Objekten. Die Beträge werden zurückerstattet, wenn die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wird.

Wer zahlt was?

Es ist wichtig, die finanziellen Verantwortlichkeiten zu klären:

• Mieter zahlen in der Regel: Monatsmiete, Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas, Internet) und manchmal Müllabgabe.

• Vermieter zahlen in der Regel: Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI) und Gebäudeversicherung.

Versorgungsverträge

Der Mieter muss die Verträge für Strom, Wasser oder Gas eventuell auf seinen Namen übertragen lassen. Dazu sind Ausweis, Mietvertrag und häufig ein spanisches Bankkonto nötig.

Anmeldung im Padrón

Wer dauerhaft in Spanien wohnt, sollte sich im örtlichen Rathaus in das Einwohnerregister (padrón municipal) eintragen. Dieser Nachweis ist erforderlich für Gesundheitssystem, Schule oder Kfz-Zulassung.

Steuerpflicht des Vermieters

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen beim spanischen Finanzamt angeben, auch wenn sie nicht in Spanien ansässig sind.

Versicherung

Der Vermieter sollte eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung haben. Der Mieter kann zusätzlich eine Hausratversicherung abschließen.

Fazit

Das Mieten in der Provinz Alicante ist eine großartige Möglichkeit, den Lebensstil an der Costa Blanca kennenzulernen. Wenn Sie die rechtlichen Grundlagen und praktischen Schritte beachten, vermeiden Sie Probleme. Holiday Homes Catral sorgt dafür, dass jeder Mietvertrag transparent und sicher für beide Seiten ist.