Spanien zieht jedes Jahr Tausende internationale Käufer an, viele davon sind Nicht-Residenten. Ein Immobilienkauf ist möglich, aber bestimmte Regeln, Dokumente und Steuern müssen beachtet werden.

NIE-Nummer

Die wichtigste Voraussetzung ist die NIE (Número de Identificación de Extranjero). Ohne sie ist kein Immobilienkauf möglich.

Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto wird normalerweise benötigt, um Steuern zu zahlen und Verträge für Versorgungsleistungen einzurichten.

3%-Einbehalt beim Verkauf

Nicht-residente Verkäufer müssen beachten: Der Käufer behält 3 % des Verkaufspreises ein und zahlt diesen an das spanische Finanzamt (Hacienda). Dies dient zur Sicherung der Kapitalertragssteuer.

Steuern beim Kauf

Nicht-Residenten zahlen die gleichen Steuern wie Residenten:

• ITP: 10 % bei Bestandsimmobilien.

• IVA + AJD: 10 % IVA + 1,5 % AJD bei Neubauten.

Laufende Steuern

• IBI (Grundsteuer) jährlich.

• IRNR (Nicht-Residenten-Einkommensteuer) auch ohne Vermietung.

• Steuer auf Mieteinnahmen (19 % EU/EWR, 24 % Nicht-EU).

Hypotheken für Nicht-Residenten

Maximal 60–70 % Finanzierung, kürzere Laufzeiten, mehr Unterlagen.

Währungsumtausch

Ein spezialisierter Anbieter spart oft mehrere Tausend Euro gegenüber Banküberweisungen.

Ein Beispiel in Catral

John, ein britischer Käufer, erwirbt eine Immobilie in Catral für 150.000 €. Seine Kosten:

• NIE: ca. 20–30 €.

• ITP: 10 % = 15.000 €.

• Notar + Grundbuch: ca. 1.200–1.500 €.

• Anwalt: ca. 1.500 €.

• Währungsumtausch: Ersparnis von fast 3.000 € gegenüber seiner Bank.

• Laufende Steuern: jährliches IBI ca. 300–400 €, plus IRNR.

Gesamtkosten: rund 12–15 % zusätzlich = 18.000–22.500 € über dem Kaufpreis.

⚖️ Hinweis: Angaben gelten für Nicht-Residenten in der Provinz Alicante / Valencianische Gemeinschaft.